[摘要] 实现房地产估价行业历久弥新，须在正视发展不足嘉峪关铁皮保温，提升服务质量的基础上，努力提高创造力，提升从业人员整体素质，积拥抱新发展阶段。经济社会发展对房地产估价的新需求，捕获新的业务领域和服务机会。

12月21日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会主办的“房地产估价：回望与前瞻”2021中国房地产估价年会在北京盛大举行。伴随市场变化与城市更新，业内家与行业领袖共聚一堂，回顾行业发展逻辑与趋势，探索未来转型升级新路径。

会上，安徽中安房地产评估咨询有限公司总经理常忠文发表主题为估价机构数字化转型与实践思考的演讲。他提到，“房地产估价行业须在正视发展不足，提升服务质量的基础上，努力提高创造力，提升从业人员整体素质，积拥抱新发展阶段。”

常忠文说到，当前各地保障房地产市场健康发展政策，金融行业化解系统风险措施等一系列宏观调控办法的实施，对房地产估价传统服务领域的生态，造成重大影响。同时，伴随着抵押估价、银行付费、房屋征收项目减少，不同评估领域业务频繁交叉等情形地出现，房地产估价传统业务的“蛋糕”在减小，有些业务类型甚至存在消亡的危险。实现房地产估价行业历久弥新，须在正视发展不足，提升服务质量的基础上，努力提高创造力，提升从业人员整体素质，积拥抱新发展阶段。经济社会发展对房地产估价的新需求，捕获新的业务领域和服务机会。

在新发展阶段，房地产估价服务可能的五项新领域：为“资产管理”服务，以提高房地产估价的业作用；为“司法实践”服务，扩大房地产估价的社会影响；为“乡村振兴”服务，延伸房地产估价的业务范围；为“健康中国”服务，提升房地产估价的精度等级；为“绿发展”服务，促进房地产估价的持续发展。

为“资产管理”服务，提高房地产估价的业作用

，房地产估价服务于国有资产管理。国有资产评估是国有资产管理的重要手段嘉峪关铁皮保温，能够彰显国有企业资产保值增值的程度，有防止国有资产流失，房地产是国有资产的重要组成部分。国有企业房地产评估属于法定评估，应由房地产估价机构承做。

国有企业在并、分立、产权转让、资产抵押时，涉及到房地产的，都需要进行房地产估价。此外，国有房地产在对外出租时需要确定租金，同样需要房地产估价。这一类业务属于周期业务，一般情况下每年都应根据市场状况，对估价对象的租金水平重新评估，是一类新增的可持续的估价业务。房地产估价机构应当充分重视。

二，房地产估价服务于房地产投资信托基金。2020年4月，中国证监会，国家发改委联发布，关于进基础设施领域、不动产投资、信托基金试点相关工作的通知。标志着基础设施领域、不动产投资、信托基金正式启航。在为此正式发行前的准备过程中，需要对不动产等底层物业进行客观审慎的估价，以此作为REITs发行时定价的重要参考。

此外，住房租赁领域也在积发展房地产投资信托基金，同样需要对长租公寓等租赁住房进行房地产估价。房地产估价机构应当依据房地产投资信托基金物业评估指引试行的规定，同物业状况评价，市场调研，以及价值评估三个方面进行评价评估工作。

三，房地产估价服务于不良资产处置三部分。不良资产定价需要房地产估价机构提供业的服务，客观、明确的价格是处置工作开展的基础。房地产估价机构还可以积开展不良资产的尽职调查工作，查明不良资产的瑕疵和卖点，分析不良资产产权交易过程中的难点，预测不良资产处置过程中的交易税费，核算全部的交易成本，为债权人理确定处置价格，提供全方位、多角度的咨询建议，协助债权人提高不良资产处置的成功率。

为“司法实践”服务，扩大房地产估价的社会影响

，通过房地产估价提高回顾估价的质量，为审判案件服务。在司法实践过程当中，很多诉讼纠纷都发生在过去，在解决讼争的过程中，经常需要评估诉讼标地在过去某个时点的价值，回顾估价在司法审判案件中不可或缺。估价机构需要持续进行资料收集整理，注重市场调查，加强信息提炼，规范档案管理，提高机构的信息化水平，这样才能维护当事人的法权益，协助司法机关解决诉讼纠纷。

二，通过房地产估价规范估价行为嘉峪关铁皮保温，为执行案件服务。很多执行案件的办案周期长、难度大、当事人的权益得不到保证。同时，被执行标的物复杂，难以变现是执行案件标地物处置不成功的主要原因。此外，司法拍卖价格评估的不理，也是重要原因之一。

人民法院已经出台了《关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》，并建立了人民法院法院询价评估系统，有规范了被执行房地产价格评估的程序，房地产估价机构应以此为契机，扩大评估空间范围，规范执业行为，提升估价师业素养，准确评价估价对象，提高评估率和评估精度，管道保温施工为执行案件的成功保驾护航。

三，房地产估价重视租金评估，为涉诉租赁纠纷服务。

随着存量房房地产市场的到来，房地产投资经营行为越发普遍，出租经营越来越多，因各种原因引发的房地产租赁纠纷也时有发生，在涉诉租赁纠纷解决过程中，房地产租金评估是不可缺少的环节。随着房地产市场发展阶段的不断演变，租金评估的市场需求数量将会越来越大，需求的质量也会越来越高，估价架构应该早做安排，区分标准化与非标准化租金评估业务，提升租金评估业务的承接能力，在行业竞争当中容易实现弯道超车。

为“乡村振兴”服务，延伸房地产估价的业务范围

，宅基地使用制度，有偿使用制度的确立，使宅基地使用权可以退出，也可以理取得，还可以抵押融资。包括宅基地上建筑物在内的农村住宅价值确定工作不可少，房地产估价机构将增加一项新兴的估价业务，这一类估价业务，由于农村的市场前景比较广阔，所以估价机构应当充分地重视。宅基地使用制度改革，也对估价机构提出了新要求。要求要认识农村住宅房地产市场，理确定宅基地使用权价值和地上住房价值，在盘活农户资产的同时，要维护农村社会稳定。

二，房地产估价为集体经营入市服务。农村集体经营建设用地主要为工业和商业两种类型，他们在入市过程中和入市以后，包括地上的工业厂房和商业房在内的房地产需要进行出让、转让、抵押、征收等，多种目的的房地产估价，这类业务同农村住宅评估一样，都是新兴房地产业务，未来大有可为。

为“健康中国”服务，提升房地产估价的精度等级

，房地产估价为“一老一小”产业服务。康养产业和婴幼儿成长产业的规模，将随着“健康中国”发展战略的实施而不断壮大。以前很少涉及“一老一小”产业，今后需要房地产估价师更加关注产业类特有的运营模式和有设施设备，充分分析研究其以房地产共同发展做回的机理，不能仅仅采用累加的方式确定整体资产价值，更要重视此类产业对周边区域房地产的影响，和整体城市，房地产市场的影响，两个方面。

二，房地产估价为医疗行业估价。医疗行业是健康中国的重要组成部分，医院、健康体检中心等医疗机构和医疗生产企业是医疗行业的中坚力量，随着医疗行业的发展，其评估需求也在不断增加。医疗产业业很强，其房地产经济配套设施设备不同于其它行业，只有具备门知识和经验的估价师才能全面、客观了解医疗产业房地产的特点和使用维护状况，才能准确估算出医疗产业的房地产价值，相信在不久的将来，我国也会出现门的医院评估师和养老中心估价师。

为“绿发展”服务，促进房地产估价的持续发展

，房地产估价服务于“碳达峰、碳中和”发展战略。碳强度是“十四五”规划的约束指标，“十四五”期间要求下降18％，各地各部门都在通力协作，碳排放交易应运而生，碳排放权交易市场巨大，新能源产业前景广阔，房地产估价机构应当践行绿发展理念，认真了解各类实体经济企业二氧化碳排放水平和规律，积投身到碳排放交易量和交易价水平测算、定价、模型体系建立等研究当中。开拓符新发展理念的房地产估价。以光伏、水、风、锂电为代表的新能源产业规模巨大，分布广，资源资产构成复杂，价值评估需求大。当前房地产估价机构涉足新能源领域不深，各级房地产估价行业组织可以将新能源企业整体资产评估作为重要的研究对象，出台技术指南，引导估价机构提升相关业水平，积开展新能源领域房地产估价业务。

二，房地产估价开展绿发展三方评价服务。城市体检评估制度的建立，为房地产估价机构又新增了一个业务领域，一年一体检，五年一评估的城市体检评估制度，有利于估价机构持续关注城乡发展措施和进程，跟踪评价“绿发展”成，保障估价机构可持续发展，提升估价机构的三方评价水平和评价成果的质量。

此外，房地产估价机构还可以从测算房屋能耗，评估房屋节能水平入手，研究建立房屋能耗标准，将能耗水平纳入绿建筑评价范围，量化不同等级绿建筑价值水平的差异程度，以三方的角度参与评判绿写字楼、绿工厂、绿园区和绿城市等等。

当前，随着新发展领域的不断贯彻，越来越多的经济社会发展领域，都在发展着革命的变化，还有很多领域值得房地产估价行业认真研究，进行业务延展。例如，“双减”背景下房地产市场的变化趋势、房地产税对住宅房地产市场的影响等。房地产估价机构应立足城乡发展实际，紧跟经济社会发展规划，积投身到服务于经济社会发展的新领域中去。

“抱之木，生于毫末；九层之台嘉峪关铁皮保温，起于累土。”房地产估价行业未来的辉煌离不开今天的努力，也更需要我们估价行业在今后持续不断地坚持和探索。